خرید ملک در آلمان موضوعی است که در این مقاله به صورت کامل بررسی خواهیم کرد .بازار املاک آلمان با همسایگان اروپایی آن بسیار متفاوت است. زیرا بسیاری از ساکنان و شهروندان آلمانی ترجیح می‌دهند به‌جای خرید ملک، آن را اجاره کنند. آلمان یکی از پایین‌ترین نرخ‌های مالکیت خانه در اروپا را دارد. تنها ۵۰ درصد از شهروندان این کشور دارای ملک شخصی هستند. در حالی‌که میانگین مالکیت خانه در اتحادیه اروپا ۷۰ درصد است. مهم‌ترین نکته در خصوص خرید ملک در آلمان این است که هیچ‌گونه محدودیتی برای شهروندان غیر اتحادیه اروپا وجود ندارد. حتی در صورت ایمن بودن وضعیت اقامت، احتمال دریافت وام مسکن نیز بسیار بالا است.
مهم‌ترین دلایل خرید ملک در آلمان
داشتن خانه شخصی به افراد احساس ثبات و اهمیت می‌دهد. از طرفی، مالکان کنترل نامحدودی بر دارایی خود دارند. آنها در انتخاب ارائه‌دهندگان خدمات شهری، ایجاد تغییرات ساختاری منزل، تغییر دکوراسیون و داشتن حیوانات خانگی آزاد هستند. خرید ملک در آلمان یک سرمایه‌گذاری مالی مناسب است. به‌خصوص اگر سرمایه استفاده‌نشده در یک حساب بانکی دارید که احتمال افزایش ارزش آن بسیار پایین است، می‌توانید از آن برای خرید ملک در کشور آلمان استفاده کنید. آلمان با داشتن بازار ملک بسیار باثبات و ارائه وام مسکن با نرخ بهره پایین (معمولا یک تا دو درصد) کشور بسیار مناسبی برای خرید ملک محسوب می‌شود.
با این حال، زمانی که برای اولین بار به آلمان مهاجرت می‌کنید، اجاره ملک می‌تواند گزینه محتاطانه‌تری باشد. به این ترتیب به خودتان زمان می‌دهید تا گزینه‌های خود را ارزیابی کنید. همچنین می‌توانید منطقه‌ای را که دوست دارید پیدا کنید و به دقت بررسی نمایید که آیا خرید ملک موردنظر برای شما مناسب است یا خیر.
مقاله پیشنهادی ——-> مهاجرت از طریق خرید ملک
قیمت ملک در آلمان
مهم‌ترین موضوع برای خرید ملک در آلمان قیمت آن است. این موضوع با توجه به اینکه در کدام شهر و منطقه به دنبال خرید ملک هستید و نوع ملکی که می‌خواهید بخرید، می‌تواند متفاوت باشد. قیمت مسکن در آلمان طی دهه گذشته افزایش چشمگیری داشته است. تحقیقات کمیسیون اتحادیه اروپا نشان داد که قیمت‌ها بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ حدود ۹۴ درصد افزایش یافته‌اند. در حالی که میانگین اتحادیه اروپا ۴۵ درصد است.
املاک در برخی از شهرهای آلمان نسبت به کشورهای سایر اروپایی ارزان‌تر هستند. اکثر املاک در مراکز شهرهای آلمان به صورت آپارتمانی می‌باشند. خانه‌های ویلایی بیشتر در مناطق حومه شهرها در دسترس هستند. به طور کلی می‌توان گفت که حومه شهرها و مناطق روستایی نسبت به مراکز آنها، ارزان‌تر هستند. تحقیقات انجام‌شده توسط پورتال املاک Immowelt نشان داد که خانه‌های ویلایی در آلمان در اوایل سال ۲۰۲۲ به‌طور متوسط ۲۸۰۰ یورو برای هر مترمربع قیمت داشته‌اند. همچنین قیمت آپارتمان در مراکز شهر ۳۲۰۰ یورو به ازای هر مترمربع بوده است. شهر زاکسن مقرون‌به‌صرفه‌ترین و مونیخ گران‌ترین شهر برای خرید ملک در آلمان محسوب می‌شوند.
خرید ملک در برلین
اگر تمایل به خرید ملک در آلمان و شهرهای بزرگ آن مانند برلین و حومه‌های آن دارید، گزینه‌های محدودی خواهید داشت. با توجه به جمعیت بالای مستاجر در این شهر، به احتمال زیاد به‌جای خرید، املاکی را مشاهده خواهید کرد که برای اجاره در دسترس هستند. قیمت ملک در برلین بالاتر از میانگین شهرهای دیگر آلمان می‌باشد. اما با این حال، ملک در این شهر بسیار ارزان‌تر از شهرهایی مانند مونیخ و فرانکفورت است.
طیف گسترده‌ای از انواع مسکن در برلین وجود دارد. در مرکز شهر، از خانه‌های شهری و بلوک‌های آپارتمانی قدیمی‌تر تا ساختمان‌های مرتفع مدرن مشاهده می‌شوند. اگر به دنبال یک منزل خانوادگی هستید، حومه‌هایی مانند Zeuthen (واقع در جنوب مرکز شهر برلین) منطقه محبوب و مقرون‌به‌صرفه‌تری است.
خرید ملک در مونیخ
همان‌طور که گفته شد، مونیخ گران‌ترین شهر برای خرید ملک در آلمان است. علاوه بر قیمت بالای ملک، هزینه کلی زندگی در این شهر نیز در سطح بالایی قرار دارد. در گزارش سالانه هزینه زندگی ECA مونیخ به‌عنوان شانزدهمین شهر گران اروپا برای مهاجران رتبه‌بندی شده است. با این حال، هزینه‌های بالا مونیخ متناسب با کیفیت بالای زندگی در پایتخت آلمان می‌باشند. همانند برلین، آپارتمان‌ها بخش بزرگی از مسکن شهر مونیخ را در مرکز شهر تشکیل می‌دهند. همچنین خانه‌های بزرگ‌تر نیز در حومه شهر بیشتر مشاهده می‌شوند.
مقاله پیشنهادی ——-> مالیات در آلمان
هزینه‌های جانبی خرید ملک در آلمان
مجموعه‌ای از هزینه‌ها وجود دارند که باید قبل از خرید ملک در کشور آلمان از آنها آگاه باشید. به طور کلی این هزینه‌ها می‌توانند تا ۱۰ درصد از قیمت ملک و در برخی موارد حتی بیشتر به مبلغ آن اضافه کنند. این هزینه‌ها شامل موارد زیر می‌باشند:
میزان سرمایه برای خرید ملک:
کارشناسان این حوزه توصیه می‌کنند که ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را به عنوان سرمایه در دسترس داشته باشید. هرچه سهام بیشتری داشته باشید، شرایط بهتری برای وام مسکن دریافت خواهید کرد. بنابراین مبلغی که برای خرید ملک در آلمان نیاز دارید، به قیمت خانه بستگی دارد.
سهام، تنها شامل پول نقد در حساب بانکی شما نیست، بلکه شامل اوراق بهادار، سهام با درآمد ثابت، سایر اموال باارزش، بیمه عمر و غیره نیز می‌شود.
مالیات نقل‌وانتقال املاک:
مالیات نقل‌وانتقال ملک، بالاترین هزینه اضافی برای خرید ملک در آلمان محسوب می‌شود. معمولا برای پرداخت آن باید بین ۳.۵ تا 6.5 درصد از قیمت ملک را بپردازید. نرخ دقیق مالیات در آلمان به ایالتی که در آن زندگی می‌کنید، بستگی دارد. به عنوان مثال، در شهر برلین ۶ درصد قیمت ملک و در مونیخ ۳.۵ درصد پرداخت خواهید کرد. شهرهای براندنبورگ، زارلند، اسلسویگ‌هولشتاین و تورینگن دارای نرخ ۶.۵ درصدی هستند که بالاترین نرخ در این کشور به شمار می‌رود.
شما باید ظرف ۴ هفته پس از نهایی کردن خرید خود، مالیات نقل‌وانتقال ملک را پرداخت کنید.
دفتر اسناد رسمی و ثبت ملک:
دفتر اسناد رسمی نقش مهمی در سیستم خرید ملک در آلمان ایفا می‌کند. هزینه این دفاتر توسط قانون تعیین می‌شود و به ارزش ملک بستگی دارد. به طور کلی از 1.5 تا ۲ درصد قیمت ملک را باید به این دفاتر بپردازید.
هزینه‌های آژانس املاک:
طبق قانونی که در سال ۲۰۲۰ تصویب شد، خریداران ملک در آلمان معمولا هزینه‌های مشاور املاک (Immobilienmakler) را با فروشنده تقسیم می‌کنند. این هزینه‌ها بسته به ایالت، ارزش ملک و ویژگی‌های قرارداد مشاور املاک به‌طور قابل‌توجهی متفاوت هستند. کارمزدها می‌توانند تا ۷.۱۴ درصد (۶ درصد به اضافه مالیات بر ارزش‌افزوده) باشند که سهم فروشنده و خریدار ۳.۵۷ درصد خواهد بود.
وام مسکن برای خرید ملک در آلمان
اگر بودجه کافی برای خرید ملک در کشور آلمان را در اختیار ندارید، می‌توانید برای اخذ وام مسکن در این کشور اقدام کنید. برای دریافت این وام لازم نیست مقیم آلمان باشید. اما اگر وضعیت اقامت مطمئنی ندارید، احتمالا به سپرده بیشتری نیاز خواهید داشت. بانک‌های آلمانی که وام مسکن پرداخت می‌کنند، عبارتند از:
- بانک Commerzbank
- بانک دویچه
- بانک DKB
- پست‌بانک
- بانک سانتاندر
- بانک‌هایپووراین
قبل از درخواست رسمی برای وام مسکن، گرفتن توافقنامه وام (پیش تایید) از بانک می‌تواند مفید باشد. این توافقنامه، نوعی قرارداد غیررسمی محسوب می‌شود که نشان می‌دهد چقدر می‌توانید وام بگیرید. همچنین با داشتن این توافقنامه می‌توانید به فروشنده ملک اثبات کنید که در خرید خانه جدی هستید.
دریافت وام مسکن بدون سپرده اولیه نیز امکان‌پذیر است. با این حال بسیاری از خریداران ملک در آلمان نیاز به پرداخت نوعی پیش‌پرداخت دارند که معمولا ۲۰ درصد مبلغ وام را تشکیل می‌دهد. اگر وام مسکن بدون سپرده بگیرید، باید نرخ کارمزد بسیار بالاتری پرداخت کنید. همچنین اگر در آلمان زندگی و کار نمی‌کنید، ممکن است نیاز باشد که حداقل ۴۰ درصد از ارزش ملک را سپرده‌گذاری کنید.
پیدا کردن ملک در آلمان
به طور کلی آژانس‌های املاک، کار فروش ملک را از طرف فروشنده انجام می‌دهند. اکثر املاک در کشور آلمان توسط مشاوران املاک فهرست شده‌اند. با این حال شما می‌توانید برای اولین بار به پورتال آنلاین ملک در این کشور نگاهی اندازید. در آلمان پورتال‌های املاک زیادی وجود دارد. سه پورتال بزرگ خریدوفروش ملک در آلمان به شرح زیر می‌باشند:
- Immobilienscout24
- Immonet
- Immowelt
مراحل خرید ملک در آلمان
پیش از جستجو برای خرید ملک در کشور آلمان، دریافت یک قرارداد غیررسمی وام مسکن یا پیش تایید می‌تواند بسیار مفید باشد. هنگامی که این قرارداد را دریافت کردید، به طور کلی باید مراحل زیر را برای خرید ملک دنبال کنید.
ارائه پیشنهاد:
هنگامی‌که ملکی را برای خرید پیدا کردید، از طریق مشاور املاک پیشنهادی به فروشنده ارائه خواهید داد. در صورت پذیرفته شدن پیشنهاد، هزینه رزرو (معمولا ۰.۵ تا ۱ درصد قیمت ملک) از شما خواسته می‌شود. زمانی که این مبلغ را پرداخت کنید، ملک موردنظر از بازار و پورتال‌های خریدوفروش املاک خارج می‌شود. مدت زمان رزرو ۲ تا ۴ هفته است و به شما زمان می‌دهد تا وام مسکن خود را نهایی کنید. این موضوع را نیز در نظر بگیرید که اگر از تصمیم خود برای خرید ملک منصرف شوید، ممکن است هزینه رزرو را از دست بدهید.
نهایی کردن وام مسکن:
پس از ارائه پیشنهاد و پرداخت هزینه رزرو، باید جزئیات وام مسکن خود را نهایی کنید. برای انجام این کار می‌توانید مستقیما به بانک مراجعه نمایید یا از طریق یک کارگزار مستقل وام مسکن، اقدام کنید. در هر صورت باید یک سری مدارک که جزئیات ملک را تایید می‌کنند، از فروشنده دریافت نمایید. همچنین باید مدارکی ارائه دهید که هویت و درآمد شما را تایید کنند. پس از ارائه مدارک احتمالا حدود ۱۰ روز طول می‌کشد تا این مدارک توسط بانک بررسی شوند.
امضای قراردادها:
در این مرحله از خرید ملک در آلمان شما و فروشنده ملک در یک دفتر اسناد رسمی برای پیشبرد موضوعات قانونی معامله، توافق خواهید نمود. سردفتر، پیش‌نویس قرارداد خرید نهایی را آماده خواهد کرد. وقتی این پیش‌نویس را دریافت نمودید، یک دوره ۱۴ روزه قبل از امضای آن وجود دارد. سپس همراه با فروشنده در دفتر اسناد رسمی حضور خواهید یافت. پس از نهایی شدن قرارداد، سردفتر اسناد رسمی یک اخطار اولویت‌دار به اداره ثبت‌اسناد و املاک ارائه می‌کند و انتقال ملک به نام شما ثبت خواهد شد.
پرداخت هزینه ملک و انتقال وجه:
پس از تایید محضری باید هزینه‌هایی که ذکر شد را پرداخت نمایید. چند هفته بعد، سردفتر تاریخی را برای شما تعیین می‌کند تا کل مبلغ خرید را به حساب فروشنده واریز نمایید. این موضوع بدین‌صورت انجام می‌شود که ابتدا شما مبلغ نقدی خود را به حساب فروشنده واریز می‌کنید و سپس بانک مابقی مبلغ را به صورت وام مسکن منتقل می‌نماید. پس از آن، کلید ملک را دریافت خواهید کرد.
ترتیبات نهایی:
تا زمانی که انتقال ثبت ملک تکمیل نشود، شما به طور رسمی مالک ملک نخواهید بود. این موضوع می‌تواند چند هفته پس از دریافت کلید و نقل‌مکان رخ دهد. در این مدت، صورت‌حساب مالیات نقل‌وانتقال برای شما ارسال می‌شود که باید ظرف مدت ۴ هفته مبلغ آن پرداخت گردد.
نقل‌مکان به ملک خریداری‌شده:
پس از اتمام تمامی مراحل بالا، می‌توانید به ملک خود نقل مکان کنید. اما پس از خرید ملک در آلمان موارد دیگری را نیز باید در نظر بگیرید؛ ازجمله:
بیمه
اگر در حال خرید ملک در کشور آلمان هستید، معمولا به بیمه ساختمان نیاز دارید که هزینه هر گونه آسیب به ساختار ملک را پوشش دهد. افرادی که آپارتمان می‌خرند، ممکن است نیازی به پرداخت این مبلغ نداشته باشند. زیرا پرداخت بیمه ساختمان باید بین تمام مالکان ساختمان به اشتراک گذاشته شود و در هزینه خدمات شما لحاظ گردد.
نوع دیگری از بیمه تحت عنوان بیمه محتوا وجود دارد که محافظت در برابر آسیب یا سرقت وسایل شما را ارائه می‌دهد. داشتن این بیمه طبق قانون الزامی نیست.
بانک پرداخت‌کننده وام مسکن نیز ممکن است از شما بخواهد که برای پوشش بازپرداخت وام مسکن خود در صورت بیماری شدید یا فوت، بیمه‌نامه بگیرید. این موضوع همیشه ضروری نیست، اما اگر تنها زندگی می‌کنید یا اگر ارزش وام پرداختی به شما در سطح بالایی قرار داشته باشد، ممکن است لازم شود.
تاسیسات و مخابرات
پس از خرید ملک در آلمان هنگامی‌که به ملک جدید خود نقل‌مکان می‌کنید، باید قراردادهای فعلی را با ارائه‌دهندگان خدمات شهری ازجمله آب، برق و گاز به عهده بگیرید. همچنین سرویس‌های دیگری مانند اینترنت، تلویزیون و راه‌اندازی پهنای باند شامل هزینه‌های تاسیسات و مخابرات در بدو ورود شما به ملک جدید می‌شوند.
ساخت خانه جدید در آلمان
امکان ساخت ملک شخصی در آلمان وجود دارد. یکی از مزایای ساخت خانه این است که شما فقط مالیات نقل‌وانتقال، هزینه دفتر اسناد رسمی و هزینه زمین را به‌جای ملک تمام‌شده، پرداخت خواهید کرد.
برای ساختن خانه شخصی خود باید یک قطعه زمین مناسب پیدا کنید. پس از آن باید مجوز ساختمانی دریافت نمایید و یک معمار برای طراحی خانه استخدام کنید.
مقاله پیشنهادی ——-> ثبت شرکت در آلمان
پیش‌خرید ملک در آلمان
بسیاری از آپارتمان‌های جدید در آلمان قبل از اینکه تکمیل گردند، به صورت خارج از طرح پیش‌فروش می‌شوند. با این حال بهتر است قبل از پیش‌خرید، پیشینه سازنده ملک را بررسی کنید. این موضوع به شما اطمینان می‌دهد که پروژه را به‌موقع و با استاندارد مناسب تحویل خواهید گرفت.
هزینه آپارتمان‌های نوساز معمولا به‌صورت اقساط با توافق بین شما و سازنده پرداخت می‌شود. به عنوان مثال ممکن است قسط اول را در زمان شروع ساخت، قسط دیگر را زمانی که دیوارها و پایه‌ها در جای خود قرار گرفتند و مابقی را در طول فرآیند ساخت آپارتمان پرداخت کنید. امکان دریافت وام مسکن نیز برای طرح‌های پیش‌خرید آپارتمان وجود دارد.
آیا خرید خانه در آلمان کار سختی است؟
بازار مسکن در آلمان بسیار رقابتی است. با این حال، یافتن و خرید خانه در این کشور برای افراد خارجی غیرممکن نیست. هنگامی‌که ذهن خود را به این موضوع معطوف کنید، می‌توانید به‌راحتی خانه موردنظر خود را در آلمان پیدا کنید و آن را بخرید. واقعیتی که وجود دارد این است که به احتمال زیاد در عرض یک ماه صاحب خانه جدید نخواهید شد. خرید ملک در کشور آلمان نیاز به صبر و تحقیق دارد. به‌طور واقع‌بینانه باید یک تا دو سال برنامه‌ریزی نمایید تا خانه‌ای را پیدا کنید که مطابق با خواسته‌های شما باشد.
نکاتی در مورد خرید ملک در آلمان
- قبل از تصمیم‌گیری در مورد خرید ملک در کشور آلمان، ابتدا منطقه موردنظر خود را به طور کامل بررسی کنید. بهتر است در آن منطقه ابتدا منزلی اجاره نمایید تا ببینید آیا موقعیت مکانی آن ملک موردپسند شما هست یا خیر.
- قبل از شروع جستجو، قیمت خانه و انواع ملک در منطقه را تجزیه‌وتحلیل کنید. اگر به فکر خرید ملکی هستید که باید آن را بازسازی کنید، قوانین و مقررات محلی ساختمان را در نظر بگیرید.
- در ساعات مختلف شبانه‌روز از ملک موردنظر بازدید کنید تا از مواردی مانند آلودگی صوتی و سطح ترافیک مطلع شوید.
- در مورد گزینه‌های دریافت وام مسکن خود را قبل از دریافت آن، به‌طور کامل تحقیق نمایید. پیشنهاد بانک‌های مختلف را بررسی کنید و بهترین پیشنهاد را بپذیرید.
- لزوما مواردی را که توسط مشاوران املاک توصیه می‌شوند را انتخاب نکنید.
نتیجه گیری
پیش از خرید ملک در آلمان بهتر است تمامی جوانب آن در نظر گرفته شوند و همچنین از تجربه متخصصان باتجربه در این زمینه استفاده گردد. یکی از خدماتی که همکاران ما در موسسه مهاجرت با ما ارائه می‌دهند، مشاوره در زمینه خرید ملک در کشور آلمان می‌باشد. شما می‌توانید با مراجعه به این موسسه، بهترین گزینه‌ها را در این خصوص انتخاب نمایید.
سوالات متداول
قیمت آپارتمان به شهری که قصد خرید آپارتمان در آن را دارید، بستگی خواهد داشت. اما به طور میانگین باید ۳۲۰۰ یورو برای هر مترمربع در نظر بگیرید.
شهر مونیخ گران‌ترین شهر و شهر زاکسن ارزان‌ترین شهر برای خرید ملک در این کشور هستند.
بله اما دریافت وام مسکن بستگی به عوامل مختلفی مانند وضعیت اقامت، میزان نقدینگی و غیره دارد.
درخواست ارزیابی
برای کسب اطلاعات بیشتر درباره این دوره درخواست ارزیابی خود را ارسال کنید و یا با ما در تماس باشید.
ارتباط با ما
اگر درباره ی این مقاله سوالی داشتید که به پاسخش نرسیدید، متخصصان ما آماده پاسخگویی به شما هستند.
